Сделките с имоти в Бургас са намалели двуцифрено през трите месеца на извънредно положение у нас заради коронавирусната криза. През март спадът е бил с 19%, а през април и май – със съответно 48% и 35%. Това стана ясно по време на онлайн дискусия за пазара на недвижими имоти в морския град, организирана от сайта Imoti.net, част от Investor Media Group.
Тенденцията за спад на сделките в Бургас се вписва в общата тенденция в останалите големи градове у нас. По данни на Николай Господинов от IBROKERS в четирите най-големи града в България – София, Пловдив, Варна и Бургас, между март и май са били продадени с около 4200 имота по-малко спрямо същия период на миналата година. А измерен в пари според данъчните оценки на имотите, спадът е с около 300-400 млн. евро. Средствата са били изгубени от липсата на трансакции, по-малко финансиране от банките, по-малко строително-инвестиционни процеси, ремонти, проектиране.
Ще паднат ли цените?
2020 г. е започнала много добре за ипотечния пазар в Бургас с двуцифрени ръстове до 13 март. Първият непълен месец на извънредно положение у нас също е бил относително силен заради инерцията от предишните месеци, докато април е останал под нивото от миналата година. През май ипотечното кредитиране се е възстановило до нивата от миналата година, съобщи Николай Лазаров, началник управление „Продажби индивидуално банкиране” в Пощенска банка.
Според Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, цените на жилищата няма да намалеят заради коронавирусната криза, тъй като те се определят от търсенето и предлагането. „Търсенето в големите градове продължава да изпреварва предлагането, а това не предполага падане на цените. Другият фактор, който влияе на цените на жилищата, е покупателната способност на потребителя, или съотношението между средната работна заплата в даден град и средната цена на жилищата. За големите градове в България то е 0,8 – с една заплата човек може да купи 0,8 кв. м жилищна площ, тя е била същата и през 1984 г. За съжаление в Западна Европа тенденцията е друга, там коефициентът е под 0,1, поради което гражданите на големи градове като Франкфурт, Мюнхен, Берлин нямат никакъв шанс за собствено жилище", коментира Шопов.
Той също призна, че по време на извънредното положение търсенето е намаляло с над 70%, но в момента почти е изконсумирано. „Човек, който е искал да купи имот в този период, не е купил, но в момента се наваксва с потенциални купувачи, които сега проявяват интерес“, отбеляза Шопов. Купувачите са предимно граждани на околните градове като Сливен и Ямбол, има и интерес от чужденци не към ваканционни имоти, а към градско строителство. Интерес към покупка на жилища в Бургас проявяват и млади хора с добри професии и заплати и бургазлии, които работят в чужбина и искат да инвестират парите си в жилище.
Ипотеки и банкови кредити: Несигурността продължава
Най-важното за пазара на имоти обаче са доходите на хората. По време на извънредното положение имаше голям страх за бъдещите доходи, а сега неяснотата продължава и ще видим как ще се отрази всичко това на имотния пазар“, отбеляза Господинов.
На ипотечния пазар също са отчетени големи и задълбочаващи се спадове през трите месеца между март и май. За момента не е ясно има ли и какъв е спадът на цените на жилищата в града, но когато целият пазар очаква спад, най-вероятно ще се окаже, че е точно така, коментира Господинов.
„При панелното и старото строителство имаше по-леки преговори при затваряне на сделки. Част от продавачите на надценени имоти се оттеглиха от пазара, други, които са мотивирани, продадоха и финализираха бързо сделките. Ако вярваш, че пазарът ще пада, логично е да продадеш сега“, посочи той.
В същото време в града са били продадени имоти, които са стояли дълго време на пазара. „Причината е, че при някои продавачи се появи страхът какво ще правят с тези пари, ако се случи нещо, а първият канал, по който пазиш средствата си, е недвижимият имот“, отбеляза Господинов.
Неговите наблюдения сочат, че някои банки са наложили ограничения, а други са опитали да вземат пазарен дял. „Браншовете, които пострадаха от кризата – ресторантьорството и туризмът, никога не са били сериозен фактор на пазара на покупко-продажби и кредити не само в Бургас, а в цялата страна. Директно отражение от кризата имаше на пазара на наеми – магазини, молове, които бяха затворени, офис проекти. Офисите продължават да стоят празни, в моловете има хора, но започват шахматно да се появяват празни магазини“, коментира Господинов.
Курортите около Бургас са останали затворени през месеците на извънредното положение, въпреки че е имало запитвания от всички чуждестранни граждани, които проявяват интерес към България. „Но руският пазар, например, винаги е бил зависим от ресурсните пазари. Когато цената на петрола пада, всички участници на пазара на недвижими имоти знаят, че това се отразява на покупките на руските граждани. Тези процеси обаче започнаха много преди коронавирусната криза“, каза Господинов.
“Бургас не е остров и това, което се случи почти навсякъде в света, стана и в нашия град. Пазарът започна годината на скорост, след което изведнъж се включи ръчната спирачка и страхът започна да влияе на вземането или по-скоро на отказа от вземане на решения“, коментира той.
По думите му при предишната криза през 2008-2009 г. спадовете са били по-минимални и бавни, но е възможно бързият спад сега да доведе и до по-бързо възстановяване. Според Господинов най-тежко в Бургас са пострадали главните улици и двата търговски центъра в града. Част от наемателите на малките магазини вече са се изнесли от моловете, а през следващите пет-шест месеца се очаква да започне преместване и на по-големи наематели към други търговски центрове или главни улици.
А сега накъде?
Лазаров очаква през второто тримесечие обемът от нов бизнес на банката в Бургас дори да отбележи ръст от 9%. „Профилът на клиентите, които закупуват и инвестират в имоти, е много добър, а закупуваните апартаменти са предимно с големи размери“, съобщи Лазаров.
Той посочи, че по време на извънредното положение каналите за дистанционен достъп до банката са станали основни. „Предлагаме Skype консултации от 2013 г., онлайн искания за кредити имаме от десет години, консултации по телефона също предоставяме от десет години“, каза Лазаров.
„В същото време още в началото на годината предложихме жилищен кредит с фиксиран лихвен процент за 30 години, който отговори на притесненията на хората. Жилищният кредит с опция "Флекси" пък дава възможност погасителният план на клиента да бъде управляван от него – да пропусне вноска веднъж в годината, да намали два пъти в годината за не повече от шест месеца вноската си наполовина. Спестовният жилищен кредит, който имаме от шест години, позволява на клиентите, които са го избрали, да намалят лихвата си по кредита, ако обединят спестяванията си в Пощенска банка“, допълни Лазаров.
Според него тези продукти са започнали да дават резултат, а клиентите са усетили каква е добавена стойност от жилищния кредит.
Профилът на клиентите в Бургас, които кандидатстват за ипотечен кредит, не се е променил, както и средният размер на сделките. Пощенска банка не е ограничила финансирането на ново строителство, като според Лазаров 50% от финансираните сделки от банката в града са за ново строителство.
Според Шопов има два начина цените на жилищата да станат по-достъпни за гражданите. Общините и държавата да регулират територии за жилищно строителство бързо и лесно и да се намали административната тежест, което ще доведе до по-голямо предлагане на пазара, а оттам и до понижаване на цените. „Работим добре със Столична община за въвеждане на електронно строително разрешение, което ще реши част от тези проблеми“, каза Шопов.
По думите му Бургас има особена градоустройствена специфика, тъй като е притиснат от морето от едната страна, и от езерото Вая от друга. „Нашата препоръка към общината, която се справя брилятнто с развитието на инфраструктурата, е да положи усилия за регулирането на територии за жилищно строителство“, каза той. А потенциал има, тъй като голяма част от жилищния фонд в града е панелен, който е морално и технически остарял и всеки, който може да си го позволи, го заменя с ново строителство, посочи Шопов.
Церемонията „Годишните награди на Imoti.net” се осъществява с генералното партньорство на Пощенска банка, с подкрепата на Националната асоциация на строителните предприемачи и ЗАД „Армеец“.
14:07 | 13.09.22 г.